Eerder dit jaar schreef ik hier een uitgebreid antwoord op de vraag “wat vind jij nou van die vluchtelingen?”. Ook op mijn eigen blog is het een veel gelezen, gewaardeerd en gedeeld stuk. Zodra het over vluchtelingen gaat is een andere veel gehoorde vraag “waarom krijg ik geen woning en zij wel?”. Ik gooi er opnieuw een uitgebreid antwoord tegenaan, gebaseerd op ervaringen en informatie vanuit de gemeente waar ik woon: Oss, in Noord-Brabant, halfweg tussen Den Bosch en Nijmegen.

Huurwoningen in Oss

Eerst wat droge cijfers: in Oss wonen iets meer dan 90.000 inwoners, verdeeld over de stad Oss, 2 kleine mooie stadjes Ravenstein en Megen, een groot dorp Berghem en een hele riedel kleine dorpen. Er zijn twee woningcorporaties actief: BrabantWonen (vooral in de stad Oss en Berghem) en Mooiland (vooral in het landelijk gebied), samen met wat kleinere aanbieders beheren zij ongeveer 11.000 sociale huurwoningen. Er zijn relatief weinig vrije markt huurwoningen, maar 2000, dat maakt gezamenlijk 13.000 huurwoningen op een totaal van ongeveer 34.000 woningen.

In 2014 zijn er ongeveer 750 sociale huurwoningen van huurder gewisseld, pakweg 10% werd toegewezen aan “bijzondere doelgroepen”. Onder de bijzondere doelgroepen vallen ex-gedetineerden, mensen die in maatschappelijk opvang hebben gezeten, mensen vanuit GGZ- of andersoortige instellingen, arbeidsmigranten en mensen die een verblijfsvergunning krijgen (statushouders). BrabantWonen, goed voor zo’n 500 van de 750 mutaties, heeft daar bovenop nog woningen toegewezen aan “regulier urgenten“, de mensen met een urgentie verklaring, die je niet zomaar kan krijgen.

Steeds minder woningen beschikbaar

Ondanks dat in Oss de hoeveelheid huurwoning licht toeneemt, zijn er juist steeds minder woningen beschikbaar voor woningzoekenden die niet onder de speciale doelgroepen vallen. En dat is niet alleen in Oss zo, dezelfde kwesties die dit tot gevolg hebben zien we in heel Nederland. En daar bovenop zijn er zelfs gemeentes waar corporaties hun woningen actief verkopen, waarmee het tekort nog eens versterkt wordt.

Welke oorzaken dat zijn? Ik zet ze bij deze op een rijtje.

Crisis: onzekerheid over inkomen

Allereerst, de economische crisis die in 2008 begon. Sindsdien is het aantal werklozen en mensen waarbij de baan onzeker is fors toegenomen. Deze twijfel aan een vast inkomen zorgt ervoor dat mensen hun verhuizing uitstellen of simpelweg niet meer kunnen betalen. De bouwmarkten zagen al snel de omzet teruglopen, geen verhuizingen betekent minder mensen die in huis lopen te klussen.

Het aantal verhuizingen naar of vanuit koopwoningen is enorm gezakt door een tweetal redenen: wie een huis heeft waarvan de waarde tot (ver) onder de hypotheek is gedaald, blijft zitten waar hij zit. Er zijn minder vrijkomende koopwoningen waar huurders naartoe kunnen verhuizen. Verder zijn de hypotheek regels flink aangescherpt: minder mensen krijgen een nieuwe hypotheek en de hypotheek die ze kunnen krijgen is vaak lager dan voorheen. Hiermee is de doorstroming vanuit huurwoningen naar koopwoningen afgeknepen.

Na enkele jaren crisis zijn er behoorlijk wat mensen die hun huis gedwongen hebben moeten verkopen en daarna zijn aangewezen op een sociale huurwoning: vanuit de koop-woningmarkt gaan zij terug naar de sociale huur.

Nieuwe regels woningcorporaties

Enkele jaren geleden heeft ons toenmalig kabinet (VVD, CDA en PVV) in al haar wijsheid beslist dat er een “verhuurdersheffing” (zogenoemde “Blok Belasting”) moet komen om de staatsschuld te verminderen. Deze extra belasting wordt betaald door de woningcorporaties met een maximum van 15 miljoen Euro per jaar per corporatie. Belasten in tijden dat investeren in nieuwe woningen juist nodig is: deze regel valt samen met een toenemende krappe huur-woningmarkt en de economische crisis waardoor banken minder toegeeflijk zijn met het verstrekken van leningen.

Een andere maatregel is extra huurverhoging voor mensen die volgens de regeltjes een wat te hoog inkomen hebben (gekregen durende hun jaren huren) voor een sociale huurwoning. Het idee hiervan is ze te dwingen te verhuizen naar een duurdere huurwoning in de vrije markt sector, of naar een koopwoning. Gezien de aanscherping van de hypotheeknormen zal dat niet meevallen: dan is wat duurder in een (ruime) sociale huurwoning fijner dan een (kleinere) eigen woning met allerlei extra onderhoudskosten. Deze huurders betalen wel meer huur, maar krijgen daar niets meer voor terug, behalve dat hun normale uitgaven minder zijn en hun spaarrekening minder snel groeit. Hierdoor stokt de doorstroming dus alweer.

Woningcorporaties hebben ook te maken met nieuwe toewijzingsregels:

1. alleen toewijzen aan mensen die tot de doelgroep behoren (max €35.739 inkomen, 2016)
2. huurharmonisatie: de huur van een woning gaat voor de nieuwe huurders (fors) omhoog vergeleken die met de oude huurders
3. alleen passend toewijzen qua inkomen

Huurharmonisatie kan tot gevolg hebben dat vertrek vanuit de ene huurwoning naar de andere je plots een hogere huur krijgt, zelfs als je naar een kleinere woning gaat. Hoe dit kan? Als je al heel lang in een huurwoning woont, mag de huur elk jaar met maximaal een bepaald percentage verhoogd worden. Echter, bij een nieuwe huurder wordt de huur van een woning volledig opnieuw bepaald aan de hand van een puntensysteem. Wil je dan nog verhuizen in tijden van inkomensonzekerheid?

Passend toewijzen klinkt logisch, maar zorgt er wel voor dat in gemeentes waarbij de hoeveelheid woningen niet goed is verdeeld over de verschillende inkomensgroepen, er minder snel een woning toegewezen kan worden, er komen tenslotte niet plots meer woningen vrij. Voorheen kon er dan wat geschoven worden met huurtoeslag: dat mag nu niet meer. Dit komt de doorstroming alweer niet ten goede, zeker niet als corporaties snel naar de wet wijzen en hun huren weigeren te verlagen om beter aan te sluiten bij de doelgroep. Tal van woningcorporaties ervaren problemen met deze regel.

Langer zelfstandig wonen en vaker begeleid wonen

Vanwege allerlei bezuinigingsmaatregelen blijven ouderen langer zelfstandig wonen in plaats van naar een verzorgingstehuis te gaan. Dit kan uiteraard volkomen logisch en prettig zijn, maar het knaagt ook aan de hoeveelheid verhuizingen: hierdoor komen er wederom minder woningen vrij. Sterker nog, het kan best zijn dat iemand op zijn of haar oude dag een eengezinswoning “in bezet houdt”, terwijl een kleiner appartement of senioren woning geschikter zou zijn. Uiteraard geldt dit lang niet voor alle senioren: niet iedereen wil verhuizen, maar dat niet iedereen kan verhuizen helpt niet mee. In diverse gemeenten zijn er verhuisadviseurs voor senioren om de doorstroming toch te bevorderen. De hiervoor genoemde huurharmonisatie is hier trouwens één van de beperkende factoren.

De diverse zorginstellingen voor geestelijke gezondheidszorg of voor mensen met een beperking krijgen steeds minder cliënten die een kamer betrekken op de locatie van de instelling. Maar wie niet in een instelling verblijft, zal ergens anders moeten wonen: beschermd en begeleid wonen neemt toe en dit zorgt voor een toenemende druk op de hoeveelheid sociale huurwoningen.

En die vluchtelingen dan?

Het mag inmiddels duidelijk zijn dat de problemen op de sociale huurwoning-markt al jaren spelen. En eerlijk is eerlijk: de vluchtelingen helpen er niet aan mee. Echter: de stijging van het aantal vluchtelingen is vooral in de zomer 2015 geweest, en nam in oktober weer heel snel af. Toch wil ik hier even wat dingen over vluchtelingen zeggen.

Krijgen statushouders voorrang op woningen? Het antwoord is simpel: ja, statushouders vallen onder de “bijzonder doelgroepen” en komen met een voorrangspositie op de wachtlijst voor een woning, om heel lang wachten in een AZC te voorkomen. Dit is niet voor niets: hoe sneller een statushouder kan integreren, hoe beter. Sinds april 2016 is de wettelijke voorrang geschrapt. Maar let op: elke gemeente krijgt van de landelijke overheid opgelegd hoeveel statushouders ze moeten huisvesten en als een gemeente deze taakstelling niet haalt, grijpt de rijksoverheid in. En hoe minder uitstroom bij een AZC, hoe meer noodopvang de overheid zal moeten regelen: dat is duurder dan normale AZC-opvang en levert nogal problemen op. Typisch voorbeeldje van “klinkt leuk, is verder totaal onzinnig”.

Om de druk op de sociale huurwoning markt iets te verlichten, worden alleenstaande statushouders in Oss in groepjes van maximaal 3 in woningen geplaatst: zij bezetten zo samen één woning in plaats van 3 woningen.

Krijgen statushouders alles gratis? Ja en nee. De meeste statushouders hebben zelf geen geld (meer) en vallen daarmee onder dezelfde “participatiewet“, net zoals alle andere Nederlanders. En wie wel geld heeft, betaalt mee aan de opvang in het AZC of krijgt minder bijstand. In de praktijk krijgen de meeste statushouders, volgens dezelfde regels als voor iedereen, een bijstandsuitkering.

En de inrichting van de nieuwe woning? Dat verschilt per gemeente. In Oss krijgen statushouders een lening, volgens de regels van de individuele bijzondere bijstand, uiteraard ook toegankelijk voor andere inwoners. Hiermee gaan ze naar het kringloop bedrijf om daar 2e hands meubels en andere inrichting te kopen. Een enkel persoonshuishouden begint dan ongeveer met een schuld van €1200,- en een gezin met een schuld van €3000,-. In sommige gemeenten is de bijzondere bijstand altijd een gift, in andere gemeenten deels een lening, in veel gemeenten altijd een lening. Zo beginnen deze mensen met een achterstand op iedereen: geen sociaal netwerk, een vreemde taal, geen werk en alles achter gelaten.

En dan nog krijgen vluchtelingen de schuld van problemen die al veel langer spelen. Welkom in Nederland.

Dit artikel schreef ik voor Joop.nl, de opiniesite van de Vara.